Попросили открыть тему.
Ситуация такова: у человека повторное коронарное шунтирование (открытая операция на сердце) после второго обширного инфаркта. Является инвалидом второй группы. В результате остался без работы и работать, по большому счёту, уже не очень может.
За два года до этого он взял кредит на квартиру. Сейчас выплачивать, естественно, нечем.
Посему вопрос: что можно сделать в такой ситуации? К кому, куда и с какой просьбой обратится?
Тема не дискуссионная. Прошу только поделиться информацией. Есть ли какие-либо структуры (благотворительные, государственные и т.п.) или программы, которые расчитаны на помощь в подобных ситуациях?
В условиях финансового кризиса у многих должников отсутствует возможность надлежащим образом исполнять свои обязательства перед кредиторами, в частности при уплате суммы долга полностью или в части. Эти обстоятельства вынуждают кредиторов (залогодержателей) удовлетворять требования, обеспечиваемые ипотекой, посредством обращения взыскания на заложенное имущество должника (залогодателя).
Несоразмерность требования
Основанием для обращения взыскания на заложенное имущество является неисполнение или ненадлежащее исполнение должником обеспеченного ипотекой обязательства.
В некоторых случаях право кредитора на обращение взыскания на предмет ипотеки может быть ограничено. Так, у кредитора отсутствует право на обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество, если допущенное должником нарушение крайне незначительно и размер требований кредитора явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Предполагается, что кредитор в данном случае не может обращать взыскание на заложенное имущество, если одновременно выполняются следующие условия:
- сумма неисполненного должником обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке;
- период просрочки исполнения должником обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.
Указанные условия были введены законодателем только в июле 2009 года, поскольку в судебной практике неоднозначно трактовались понятия незначительности и несоразмерности при нарушении должником своего обязательства, обеспеченного ипотекой.
При нарушении сроков внесения должником платежей до трех раз в течение двенадцати месяцев у кредитора также отсутствует право на обращение взыскания на недвижимое имущество, заложенное для обеспечения обязательства, которое исполняется периодическими платежами (например, при ежемесячной уплате процентов на сумму займа).
Право кредитора
Право кредитора на обращение взыскания на предмет ипотеки может быть временно ограничено в случае, если залогодатель (должник) является участником долевого строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости. В данном случае право залогодержателя (кредитора) на обращение взыскания возникает только через шесть месяцев после наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства или прекращения/приостановления строительства при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект не будет передан участнику долевого строительства.
При наличии достаточных оснований и отсутствии ограничений кредитор может обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество в судебном или внесудебном порядке.
В рамках судебного порядка кредитор для обращения взыскания на заложенное имущество должен подать иск в суд общей юрисдикции или арбитражный суд. Споры с участием граждан рассматриваются судами общей юрисдикции, а с участием индивидуальных предпринимателей и юридических лиц – арбитражными судами.
Должнику следует учитывать, что в суде он может повлиять на выбор способа реализации своего недвижимого имущества. По общим правилам, имущество реализуется через публичные торги, однако по соглашению сторон, а также в случае обращения взыскания на жилой дом или квартиру имущество может быть реализовано путем проведения аукциона или конкурса.
Право должника
Немаловажное значение имеет право должника на принятие участия в установлении в суде начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации. Эта цена может быть определена как соглашением между кредитором и должником, так и судом при наличии спора. В последнем случае суд принимает во внимание документы, подтверждающие стоимость недвижимого имущества, в том числе отчет независимого оценщика или заключение БТИ.
Должнику также принадлежит право подать в суд заявление об отсрочке реализации имущества на срок до одного года. Цель предоставления отсрочки – дать должнику возможность удовлетворить требования кредитора, обеспеченные ипотекой. В данном случае у должника должны быть уважительные причины для предоставления отсрочки (вопрос о том, является ли причина уважительной, решается по усмотрению суда). Кроме того, отсрочка может быть предоставлена только в случае, если должником является гражданин, но при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности, а также если предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения.
Применение судебного порядка является обязательным, в частности, в таких случаях, когда: предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс; предметом ипотеки являются жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам; для ипотеки имущества физического лица требовалось согласие или разрешение другого лица или органа. Определение законодателем указанных, а также иных случаев обязательного применения судебного порядка при обращении взыскания на предмет ипотеки направлено в первую очередь на защиту интересов должника.
В случае отсутствия установленных законом ограничений, по соглашению сторон может применяться внесудебный порядок. Соглашение заключается при наличии нотариально удостоверенного согласия должника на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Внесудебный порядок для кредитора более выгоден, поскольку процедура обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество в отличие от судебного порядка занимает меньше времени, а должник лишен тех прав, которые ему предоставлены при обращении взыскания на заложенное имущество в судебном порядке.
Степан Гусак, юрист юридической компании "Юков, Хренов и Партнеры", специально для "РБК-Кредита"
В худшем случае он может оказаться после продажи еще должен банку.
Это частое явление на Западе.
Купил, не смог обслуживать платежи по кредиту,
квартира (дом) продается с аукциона, часто вдвое дешевле,
за кредитором остается огромный долг.
Семь раз отмерь - один отрежь, сто раз подумай прежде, чем брать большой кредит.
Я попробовал бы изложить ситуацию в банке, и сойтись с ним на варианте, когда продается квартира с обременением (по согласовнию с банком такое возможно), деньги целевым образом поступают от покупателя в банк на погашение кредита, остаток выплачивается заемщику. Банки с пониманием относяться к ситуации и проблемый актив им не нужен (при этом можно как следует поторговаться, упирая на то, что суд и т.п. обойдутся банку дороже (а коллектор вообще возьмет 15-40% от суммы), - может, о неначислении процентов (сниженной ставке) за время когда квартира стоит на продаже, а также о полной отмене штрафов и пеней. Чем быстрее это сделать, тем лучше.
Где живет? Если в Москве - перехать в муниципальную квартиру, продав эту или переехать в свою с меньшей площадью. Если не в Москве, тогда надо узнавать конкретно про данный регион.
Живёт в Петербурге. А продать кредитную квартиру нельзя.
А какая разница? Вторичное, вымороченное и т.п. - все равно идет по очереди. За взятку, наверно, в таком можно просто пожить, но не зарегестрироваться и не получить ордер.
Объясняю. Было несколько судебных дел, в которых суды подтвердили обязанность муниципальных властей информировать о движении очереди. Они делают это неохотно, но среди первых в очереди всегда есть несколько активных, которые обязательно добьются ответа. То есть, если мой номер в очереди - четыре, и за год очередникам выделено пять (предположим) квартир, и власти обязаны об этом сообщить, то я имею возможность вытащить их в суд и заставить объяснять, почему квартиру не получил я. И поскольку были такие преценденты, то властям никуда не дется. Поскольку для оформления договора социального найма необходимо властное распоряжение (грубо говоря, "ордер"), и сведения о нем есть и в префектуре, и в милиции, и в управе, и в ЕИРЦе, и в ЖЭКе, и в УФРС и еще много где - то скрыть факт предоставления жилья "левому" человеку невозможно, если ты не вице-мэр. А если ты вице-мэр, то тебе не нужна муниципальная квартира, у тебя есть особняк на Рублевке.
Конечно, есть очереди внеочередников и льготников, но там свои активисты и т.п.
